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韦德外汇假网站|新盘两年没涨,杭州楼市第一“套”?“百万倒挂”板块如今多少人被套牢
   2020-01-11 12:26:22    来源:丁庄门户网站

韦德外汇假网站|新盘两年没涨,杭州楼市第一“套”?“百万倒挂”板块如今多少人被套牢

韦德外汇假网站,在2019年剩余的30多天里,陆续有30多个盘、超过5000套房源迎来交付。这批房源中,不乏一些2017年颇受投资客青睐的红盘,因此不少业内人士表示:“年底的交付潮或许是二手房的抛售潮。”

2017年,杭州购房热潮开启,“全城大倒挂”出现。同时,市场里乱象滋生,全款司空见惯,绑定车位、“茶水费”等违规操作行为也屡禁不止。

但追涨杀跌永远是人骨子里的欲望,在巨大的红利面前,即使付出更多代价,也有人不计代价地上车。如今两年已过,一部分人尝到了资产增值的快感,而另一部分人或许要站在山岗上“高处不胜寒”。

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“这一波大涨前丁桥一直是主城区洼地,g20后一群投资客进来‘买买买’,2017年初大部分新房还在1.7万—1.8万/㎡,到了年末就有新盘开出3.1万/㎡。”丁桥本地人范女士目睹了板块从“1”字头到“3”字头的跨越。

在限购启动前就买了3套房,范女士并不急着投资,但她的同事张小姐就没那么好运了。

因为工作和结婚的需要,丁桥是张小姐的第一选择。当时对比了一批新盘,最终还是买下了被誉为“板块标杆”的d盘,精装均价3.1万元/㎡。

“2017年末丁桥的投资客少了很多,d盘不需要号子费。虽然我们是自住,但还是希望能再涨涨。”张小姐说。

丁桥新房站上3万元/㎡也是意料之中,先是d盘拉开了板块地价1万+的序幕,后来天阳、卓越、电建、杭房以1.4万—1.7万/㎡拿地。甚至,市场上一度出现“丁桥4万+”的声音。

但市场不从人愿,去年整年丁桥进入新房荒,今年8月龙湖.武林上城开盘,高层精装均价3.3万元/㎡,华侨城.芳菲与城高层均价3.2万元/㎡,同2017年年末比,新房价格几乎没有上涨。

丁桥的二手房价也出现了下跌。去年上半年地段、品质好一点的商品房成交价动辄3.6万—3.7万元/㎡,普通安置房成交均价也在3万元上下。

好找房挂牌数据显示,现在武林九里、昆仑天籁等楼盘成交均价约3.1万—3.2万元/㎡,普通的安置房2.6万元/㎡就能拿下。

张小姐这套房买的亏不亏?小凤凰算了一下:全款265万买入,其中150万自有资金,剩余105万通过朋友借得,年化利率8%。

从买进到交付,两年多时间,这部分资金的利息支出约23万,实际上购房单价为3.2万元/㎡,几乎和一路之隔的中旅.城仕公馆二手成交价格相当。

提起第一次买房经历,张小姐忍不住叹气:“买房的时候也没想到以后能一分钱不涨,而且听说这个楼盘精装质量不太好。”

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对于自住者来说,短期内的涨跌似乎没那么重要。同样是进入由高价地带动上涨的板块,那些付出了全款和号子费的投资客就不是那么好过了。

2017年5月禹洲进入南部卧城,地价从5164元/㎡直接窜到20060元/㎡,彼时板块的新盘价格不过2万元上下。

2017年末,南部卧城b盘领出预售证后通过中介卖房,条件是“全款+25万号子费”。因为行情火热,人们对市场未来的预期很高,即使加价咬咬牙也忍了。

这批房源原本毛坯单价2.2万元/㎡上下,小凤凰算了一笔账,以88㎡的房源为例,加上“茶水费”后实际单价接近2.5万元/㎡。

现在南部卧城各新盘精装均价约2.6万—2.9万元/㎡,抛除精装价格,几乎与两年前b盘相同。

虽然现在板块二手房成交价在2.7万元/㎡左右,但板块内新房肉搏厮杀的场景一直没有停,而且未来1—2年时间里预计有近万套新房交付。按照目前市场上10%—15%左右的换手率,又是上千套房源流入市场。

此外,南部卧城的新房供应量也不小,桂语朝阳、市心府、湖悦章府、宸宇府、佳源府……5、6个盘贴身搏杀。而且,板块内待入市项目的体量达到102万方,按照套均面积100㎡计算,未来或将有超过1万套房源供应。

将来,2.7万元/㎡的二手房价是否能维持还充满了变数。但可以确定的是,蜂拥而至的投资客们当年有多疯狂,现在就有多悲伤。

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“只有在潮水退去时,你才会知道谁一直在裸泳。”远离市区的板块最先露出疲态,而那些号称“买定离手,净赚百万”的网红板块,真的让投资客一夜暴富了吗?

2017年末,奥体t盘单价3.5万元/㎡,需要全款+绑定40万/个的车位+50万“茶水费”。虽然房子以外的支出资金高达90万元,但对比当时周边5.5万元/㎡的二手房价,似乎也很有赚头,因此投资客趋之若鹜。

但投资从来不是简单的加减乘除,既需要考虑未来行情,又需要计算“沉没成本”。

以投资客钟爱的89㎡为例,搞定这样一套小户型总价要402万。因为还未满两年,摊上税费和中介费后,带着车位出货,实际单价要卖到4.5万/㎡以上才能不亏。

但中介余先生说,如果只看账面利润,投资t盘似乎可以稳赚,但能一下子掏出400万自有资金的还是极少数,大多人要借助金融杠杆的力量。

余先生的一位客户自有资金200万,200万借助金融杠杆,借贷部分年化利率按照10%计算,光是利息就要付出42万,这样算下来一套89㎡房源的实际成交单价接近5万。这是什么概念?

同板块的信达中心|杭州壹号院新房均价48100元/㎡,临近的钱江世纪城,保利.澄品高层均价不到4.8万元/㎡。

目前,t盘附近几大商品房成交主力,美哉美城、和美家近月签约均价5.6—6万元/㎡,但前几年飘窗、露台、设备平台都是以赠送面积存在的,90㎡的房源加上赠送面积后可以拓展到120㎡左右,实际上成交单价并不高。

接下来“奥体三兄弟”陆续交付,又是近5000套房源冲击市场,届时5万元/㎡左右的板块二手成交价又会挺多久?

“用200万投资一个年化收益5%的理财产品,两年下来也有20多万的收益。现在行情不好,交付后一旦有卖家低价出货。恐怕要大范围砸盘了。”余先生说。

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市场热时,“一套房净赚百万”、“人生中能有几次‘康波’”之类的鼓噪话题铺天盖地,人们往往认为市场基本面无限向好,加大投资杠杆而忽视其它的潜在成本。

房地产的周期性大概3年一轮,这一波的高涨往往意味着下一轮的平稳。比如,在经历了之前的跌宕起伏后,“稳”成了杭州市场的主基调。

虽然今年3月份的春风吹来了一波小高潮,但随之而来的“限房价”、“限地价”彻底封锁了开发商和购房者对涨价的想象力。

从目前来看,未来新房的涨价空间不大,前些年投资客蜂拥而至的红盘也将陆续交付。在新房与次新房的双重挤压之下,这些“套牢”或许还要持续下去。

来源: 凤凰网

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